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ブログ再開

独自ドメインにてブログを書いてきたのですが
ドメインの更新を忘れた為失効!


しばらくブログが消えてしまいました。
同じドメインで再開したかったのですが
難しく新たなドメインでFC2ブログにて
本日より再開します。



書いてない間新たな物件を取得しました。
去年に続き鈴鹿市の物件です。



現在内装リフォーム工事を急ピッチで行なっており
早期満室を目指しています。



また駐車場が未整備の為
自転車置き場解体⇒電柱移設⇒舗装工事



と外構もどんどん工事を進めています。
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日本の財政危機が現実になったら




先月のニュース23で日本国債が
買われていて利回りが低下しているとの事
でした。

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これはギリシャの財政危機に対してまだ
日本国債の方が安全だと思われているから
かと思いますが

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実際は財政破綻一歩手前に感じています。
日本国債の9割を国内の金融機関が購入

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金融機関が破綻すれば最悪預金封鎖
最終的につけを払うのは日本国民という事に
なると思います。

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高齢者による預金の取り崩しが加速すれば
金融機関による日本国債売りも加速するのかも
しれません。

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財政破綻にならなくとも財政危機が高まれば
国債金利の上昇⇒融資金利の上昇
ハイパーインフレになるかもしれません。

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これからの不動産投資において金利上昇リスクをどう回避するか

・金利の固定化
・デリバティブ取引?(現在これは私も理解出来ていない為勉強中です)
・定期借家契約によりインフレ時賃料増額を可能にする
・高利回り、高稼働物件の保有により金利が上がっても耐えられる様にする
・海外不動産投資
・自己資本比率を高める


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D銀行からの回答




メインバンクのD銀行からの回答は




保証協会付きで15年 変動金利2.6



本部との交渉次第で若干金利の優遇あり



との事でした。



耐用年数を超えた融資期間の為



保証協会付きでないと無理な様です。



保証料の負担を考えると金利約3.7で



借りているのと同じになりますので



今回はプロパーで15年 変動金利3.0



で出して頂けるK信金に申し込みします。



金利はまだまだ高いですが事業規模と返済実績



次第で後々下げて頂けるものと思います。



明日は日本政策金融公庫の融資担当者さんと面談です。

H銀行から回答が




H銀行から回答がありました。



結果は融資不可!



理由は耐用年数が理由です。



去年鈴鹿マンションにて打診した際も耐用年数が



理由で融資不可でしたので



前年と変化なしといった所です。



担当者は利回りも良い物件なのでかなり前向きに



検討して下さいましたがそもそも



耐用年数を超えての融資が出来ないとの事で



申し訳なさそうに連絡を頂きました。



D銀行は回答待ち



日本政策金融公庫には修繕費分の融資申し込みを



ネットからしました。



こちらは15日に面接があります。



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新規購入物件 融資付けに奔走




5月30日に紹介を受けた物件



現在買い付けが通り 融資付けに奔走しています。



本日もH銀行の担当者を仲介業者さんに紹介頂き



確定申告書、決算書、保有物件の固定資産税納付書コピー



既存借入れの返済予定表等 資料を渡してきました。



プロパーにて検討して頂けるとの事だったので



返済期間、据え置き期間等こちらの希望をお伝えしました。



メインバンクのD銀行は回答待ち



最近取引を始めたK信金は担当者レベルの回答で融資可



一つの大きな山場を迎えています。


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