スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

物件調査




はじめて1億を超える物件の調査に行ってきました。



結論から言うと



物件としては今後の保有、出口戦略としては



キツイな



構造はRCで物件価格に占める建物の割合が半分程度



で為売却損が出やすい事。



利回りが表面11%程度



融資期間を長く取ってキャシュフローが出たとしても



建物の割合分ガンガン時価が減価していくという訳です。



それ以外にも



大規模修繕が全くされていない事。



外壁塗装、屋上防水、内装リフォーム費用



とんでもない経費が今後掛かってくると予想できます。



それを補って余る程度に安く購入出来れば



もちろんいいのですが売主さんの残債の状況からして



難しそうでした。



そして



仲介業者さんとのやり取りの中で



もう一件おもしろそうな物件があり



みせて頂いたのですが



これがかなりおもしろそうな物件です。



スポンサーサイト

物件調査と買い付け


人気ブログランキング応援クリック



今日は昨日問い合わせを入れた物件の



現地調査に行ってきました。



レインズに載っていない物件なのですが



既に一番手の方がいます。



2番手にはなりますが



明日銀行に打診しておこうと思います。



これいいかな~



と思った物件はさすがに足が早いですね。



レインズに載せる前、ネット掲載前に情報を貰える



ポジションにならないといけませんね。

ハイリスクな区分テナント




仕事が早い工務店より電話が有りました。



前回情報をもらった物件が年内決済にて



ディスカウント可能だそうです。



1500万にはなりそうとの事。



物件概要は



区分テナント



賃料予想月25万から30万?



月25万だと表面で20%



管理費、積立金が月5万程+固定資産税がかかるので



実質利回りはざっくり14%程度でしょうか。



空室時のマイナスのキャッシュ・フローのリスク



を考えると割に合いません。



リスクに見合った価格でいうと



700万程度ではないでしょうか。



実質利回りで30%程度。



んんー。丁重にお断りしました。



人気ブログランキング参戦中です。現在の順位は何位でしょうか?

鈴鹿 マンション買い付け




昨日の夜これは!と思った物件が見つかりました。



すぐに資料請求。



仲介業者さんに朝確認すると



任意売却物件だった。



満室表面利回り22%の物件です。



現地を外から確認しに行きましたが



任意売却物件によくある放置プレイ物件でした。



外壁はめちゃきたなく、非常階段もサビサビです。



修繕するお金が無いのでしょう。



4階建ての物件なので外壁、階段塗装費用はいくらかかるだろうか。



内装のリフォーム費用と合わせて1000万程度見ておいた方がいいかも



しれない。価格は債権者の承諾が降りる下限で買い付けを入れました。



H銀行、M銀行にはすぐに打診しておいたので



明日は他の銀行にも当たってみようと思います。



人気ブログランキング参戦中です。現在の順位は何位でしょうか?

山形一棟アパート買い付け




仲介業者さんから頂いた山形の物件に買い付けを入れました。



木造 築15年 売値4000万(時価3200万)



に2500万にて入れました。これで表面で15%



売主も資産整理で売り急ぎではないので難しそうですが。



どうでしょうか。



景気対応緊急保証制度の申し込みを3月末に済ませているので



4月中に融資を受けてぜひ6号物件を購入したい。


人気ブログランキングへ
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。