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物件引渡し


5号アパートの引渡しの為



降りしきる大雪の中 銀行へ向かいました。



銀行の立派な応接室に通され



不動産業者の売主様とご対面。



全国の競売に入札されていて



今回の物件は約5年の間に資金を回収されたので売却といった感じです。



右から左へ



残代金や仲介手数料、司法書士さんの報酬等の現金が飛び交う。



滞りなく無事に残金の決済と物件引渡しが終了しました。



売主様より



運営のアドバイスを頂きました。



物件を一番よく知っているのはオーナーであり



管理会社は多くの物件を抱えており自分の物件は



その一部であるという事。



積極的に他社の客付け業者さんに営業すべきで



当然 他社の客付け業者さんも管理 物件を抱えている。



管理物件が優先なのでそれ以外の一般物件の紹介したい上位に



いかにのせてもらうかがポイントとの事でした。



さすがプロの業者さんで



うんうんと共感しておりました。



満室に向けて



色々な対策をしていきたいと思います。
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5号アパート 契約

今日は5号アパートの契約日でした。



重要事項説明を聞き 質問事項をその都度質問。



新たな事実がわかりました。



物置と寄宿舎が若干越境してました。



今の所隣は果樹園ということもあり



越境している隣地の所有者さんは特にクレームは上がってきておりません。



取り壊しには費用が掛かるのでぜひ今後も円満にして頂きたいものです。



その他市街化調整区域内の物件ですが



アパートの同規模の再建築が可能である事を確認。



こちらは市役所の都市計画課にて自分の耳でも確認済みです。



約2時間みっちり重要事項説明を受けました。



さて今回の物件から 不動産業者さんからの依頼もあり



初めて物件の管理をお願いする事としました。



管理費は一世帯 1500円。



家賃に占める割合は約5%といった所です。



来月の引渡し15日予定ですので



これから満室に向けて対策はたくさんありますが



まずはアパートの名前を考えたい思います。



今のアパート名は古臭いので

三重県1戸建て 契約

三重県1戸建ての契約をK不動産事務所内にて行いました。



約1時間半程度雑談を交えながら



重要事項説明の説明を受けました。



今回の物件は 180万円の値引きにあたり



瑕疵担保責任無しの条件です。



   この物件 更地にしたらすぐ売れますか?似た様な南向きの土地で750万程度で広告出てますが。


    そうですね。売れます。ただ実際の売買価格は680万程度です。



   なるほど。現状で10年程賃貸にして あとは更地にして            売却するかもしれません。またその時はお願いしますね。



       はい。またお願いします。 



最終的な引渡しと残代金支払いは来月末になりました。



それまでに


 賃貸業者回り
 募集図面作成
 外溝工事見積もり



引渡し後畳表替えの予定です。

三重県1戸建て 契約日決定!

4件目の購入物件の契約日が決定しました。



26日(火曜日)K不動産内にて



引渡しは6月に持ち越しです。



引渡しまでしばらく時間があるので



外溝工事の見積もりを本日取りました。



外溝業者さんと朝10時より打ち合わせ。



物件前にて 既存のカーポートをそのまま利用して



1台の駐車場を3台に拡張する内容で伝えました。



平坦地なので 掘り込みの残土処理は少なめです。



門や植木の廃棄処分が意外とかかるかもしれません。



掘り込み予定の場所に南国のようなソテツがあり



廃棄にはもったいないで売却するかもしれません。





ソテツ

買い付け申し込み通りました!!

なんと名張市 戸建ての買い付け申し込みがそのまま通りました。



売り主が気のいいお婆さんと聞いていましたのでひょっとしたらと



思ってましたが。



さて 780万の売値に対して600万の買い付け申し込み。



180万の値引きです。



売値がそんなに高い訳ではありません。



近隣の土地が750~850万で売りに出ています。



最終の出口戦略として



150万の解体費用を投じて



750万で売却も可能です。



あんまりスムースに指値が通ってしまったので売主のお婆さんに感謝



なのですが



指値が甘かったとも考えらえます。



適正な指値は一番難しい課題です。



基本的に不動産の売値は 売主の希望価格です。



売却理由によっては 最初から叩き売りの値段設定の場合もあります。



この目利き力を向上する為これからもとにかく数を見ていこうと思います。



不動産投資にはいろんなスタンスがあります。



レバレッジ(借金)をどう扱うか



 ・現金で激安のワンルームや戸建を買っていく方法


 
 ・レバレッジをフルに利かせて、RCやアパート一棟買いする方法



私はレバレッジを利積極的に利用するタイプです。



土地値以下の戸建てを購入しながらキャッシュフローをプラスに



保ちつつ次々を物件を購入していく。



レバレッジ(借金)を積極的に利用したいので



次の融資につながる様、利回り(収益還元評価)



より積算評価重視で行きたいと思います。



物件の話に戻ります。



今回の物件も融資を使って購入したいと思います。



本日は融資に必要な納税証明書等 を揃えてK不動産



の営業さんにお渡ししました。
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