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山形アパート引渡しに向けて




3月31日から4月2日にかけて山形入りします。



山形アパートの引渡しの為です。(身内が購入)



ちょうど私が所有するアパートも一つ空きが出ましたので



部屋の確認と仲介業者さんに営業に行こうと思います。



物件のスペックは



木造 築17年



10戸



表面利回り18%



購入価格≒固定資産税評価額



満室引渡しです。



売り出し価格は表面利回り15%のものを



価格交渉の末 18%のラインまで下げて頂きました。



指値は表面利回り20%のラインでしたが



最終的には満室引渡しで手間がかからない事もあり



妥協しました。



現行賃料が安いので工夫次第で



あと1%利回りを上げられる可能性もあります。



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山形アパート退去連絡と定款準備




山形アパートの退去の連絡がありました。



3月末に退去なのでなんとか



繁忙期中に決めたいと思います。



さて



明日は不動産所有法人の定款認証です。



大阪の業者さんに依頼したのですが



定款認証は地元の公証役場に出向かないと行けない為



自ら行ってきます。



ネットで購入しておいた法人印を押して



業者さんに作成して頂いた定款が仕上がりました。



法人印を押すと実感が湧いてきました。



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山形アパート契約の話2




先日の身内が購入する山形アパート契約の話の続きです。



現地確認でアパートの周りを



確認していると



エアーポンプなるものを発見しました。



???



販売図面には下水道接続と記載されています。



なにかおかしいな?



という事で担当者さんに確認してもらうと



実は個別浄化槽である事がわかりました。



個別浄化槽であれば点検、洗浄費用が年間8万円程かかります。



業者さんはいくつかある様ですが



現在の売主さんの業者をそのまま使った場合



年間8万のマイナスのキャッシュ・フロー 10年で80万です。



下水道接続済であれば必要の無い費用ですので



これにはやんわりと抗議しました。



費用負担については仲介業者さんに一旦ボールを預けて



後日回答して頂く様にしました。



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山形物件契約 




身内が購入する山形アパートの



契約が一波乱ありましたが無事終わりました。



事前に重要事項説明書と契約書を契約日までに



FAXして頂いてたのですが



・手付金の額が買付証明書と違っている。



・建物と土地の額が未記載



の2点の訂正を依頼して契約に臨みました。



ところが契約直前の現地確認で



販売図面の記載事項と物件の現状が違う事がわかりました。



~~~~続く



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今年最強の寒波の中山形にいます。




今年最強の寒波が来てますが



吹雪の中山形にいます。



正月明けに見た物件の



最終確認と契約の為です。



今回の物件は私ではなく身内が購入します。



明日はバタバタと忙しい一日となりそうです。



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