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大和高田 退去立会い

本日は 大和高田市にあります。



1件目の物件の退去立会い。



MKホームさんと入居者様との3者面談。



1箇所クロスの汚れがあり



精算金3000円でした。



オーナーが立会うと若干入居者様もMKホームさんも気を使ってしまう。



出来るだけ和やかな雰囲気になる様心がけたつもりですが。



入居者様は自分に請求がくかもしれないので 気が気でないのかもしれない。



業者さんにまかせた方がいいのかも



と思った 一日でした。



さて



次の案内に向けて



コーナンで買った 198円のスリッパを2個設置。



玄関には芳香剤 消臭力!を設置。



そしてMKホーム担当さんと



次回の募集家賃の設定について打ち合わせしました。



大和高田市の賃貸の状況はよくないですね。



この辺は次回詳しく書きます。
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三重県1戸建て 契約

三重県1戸建ての契約をK不動産事務所内にて行いました。



約1時間半程度雑談を交えながら



重要事項説明の説明を受けました。



今回の物件は 180万円の値引きにあたり



瑕疵担保責任無しの条件です。



   この物件 更地にしたらすぐ売れますか?似た様な南向きの土地で750万程度で広告出てますが。


    そうですね。売れます。ただ実際の売買価格は680万程度です。



   なるほど。現状で10年程賃貸にして あとは更地にして            売却するかもしれません。またその時はお願いしますね。



       はい。またお願いします。 



最終的な引渡しと残代金支払いは来月末になりました。



それまでに


 賃貸業者回り
 募集図面作成
 外溝工事見積もり



引渡し後畳表替えの予定です。

三重県1戸建て 契約日決定!

4件目の購入物件の契約日が決定しました。



26日(火曜日)K不動産内にて



引渡しは6月に持ち越しです。



引渡しまでしばらく時間があるので



外溝工事の見積もりを本日取りました。



外溝業者さんと朝10時より打ち合わせ。



物件前にて 既存のカーポートをそのまま利用して



1台の駐車場を3台に拡張する内容で伝えました。



平坦地なので 掘り込みの残土処理は少なめです。



門や植木の廃棄処分が意外とかかるかもしれません。



掘り込み予定の場所に南国のようなソテツがあり



廃棄にはもったいないで売却するかもしれません。





ソテツ

物件調査のポイント

物件調査で気を付けているポイントについて



まず一番のポイントは



雨漏りとシロアリがいないか です。



この二つは 場合によっては



致命的な欠陥で 雨漏りはどこから漏れているか



特定が難しい場合があるのと修繕費用が高額になります。



またシロアリになると建物の耐久性が著しく損なわれている場合があり



地震等で倒壊の恐れがあります。



地震で倒壊して入居者が亡くなった場合。



億単位の損害賠償請求をされる可能性があります。



これではなんの為に不動産投資をしているのかわかりません。



ちなみに 施設賠償責任保険は 地震のリスクは免責になっています。



ですのでシロアリの被害にあった形跡のある物件はパスです。



リスクが大きすぎます。

買い付け申し込み通りました!!

なんと名張市 戸建ての買い付け申し込みがそのまま通りました。



売り主が気のいいお婆さんと聞いていましたのでひょっとしたらと



思ってましたが。



さて 780万の売値に対して600万の買い付け申し込み。



180万の値引きです。



売値がそんなに高い訳ではありません。



近隣の土地が750~850万で売りに出ています。



最終の出口戦略として



150万の解体費用を投じて



750万で売却も可能です。



あんまりスムースに指値が通ってしまったので売主のお婆さんに感謝



なのですが



指値が甘かったとも考えらえます。



適正な指値は一番難しい課題です。



基本的に不動産の売値は 売主の希望価格です。



売却理由によっては 最初から叩き売りの値段設定の場合もあります。



この目利き力を向上する為これからもとにかく数を見ていこうと思います。



不動産投資にはいろんなスタンスがあります。



レバレッジ(借金)をどう扱うか



 ・現金で激安のワンルームや戸建を買っていく方法


 
 ・レバレッジをフルに利かせて、RCやアパート一棟買いする方法



私はレバレッジを利積極的に利用するタイプです。



土地値以下の戸建てを購入しながらキャッシュフローをプラスに



保ちつつ次々を物件を購入していく。



レバレッジ(借金)を積極的に利用したいので



次の融資につながる様、利回り(収益還元評価)



より積算評価重視で行きたいと思います。



物件の話に戻ります。



今回の物件も融資を使って購入したいと思います。



本日は融資に必要な納税証明書等 を揃えてK不動産



の営業さんにお渡ししました。

続物件調査

昨日買い付け申し込みした緑が丘の物件はまだ返事がきません。



本日も2つ物件調査をしました。



累計7件目の梅が丘の物件



築20年



土地 205? 



建延 107?



内部はとても綺麗でした。



売値は950万円



売主さんは熱心で営業マンがいらないくらい内部を案内してくださいました。



築6年の物件でも内装がものすごく荒れている物件もあれば



手入れが行き届いていて築20年でもとてもきれいな物件もあります。



今回の物件は後者でした。



任意売却物件は前者のタイプが多い。とんでもなく汚いので



内部を見るのに若干の勇気がいります。



家の汚さと 自宅が競売にかかってしまうタイプの所有者には因果関係が



ある様に思います。



土地が北向きな事もあり、



こちらの物件は保留。



累計8件目の物件調査。


富貴ヶ丘にある 



1380万の物件



内部がとても綺麗でした。



土地も平坦地で



南向き



600万でしたらすぐに欲しいとこなんですが



値段設定からしてまず無理でしょう。



最近の 富貴ヶ丘 4,5,6番町の物件は相場が高くなっている。



2年前は任意売却物件が4,5件出ていて



相場は700~800程度でした。



競合する物件が出てきていない時は売主は基本的に強気です。



この不景気で しばらくすれば



検討に値する様な任意売却物件が出てくるかもしれません。



今回の物件ももし任意売却物件であれば900万台からのスタート



でしょう。



さて本日は物件調査に加えて 目の肥やし リフォーム力向上の為



ミサワホームの展示場に見学に行ってきました。



希央台2番町にあります展示場 



付近の土地をミサワホームが 買取していて



販売しています。ミサワホーム 希央台土地情報
だいたい坪21万前後と言った所です。



名張駅にも直線的に歩いて行けて10分程度です。



便利な立地なのですが



線路沿いなので騒音がデメリットです。



土地と建物とで3500万程~



これからもし新築するのであれば希央台が土地の資産価値が



出てくると思います。



希央台の中でも3,4,5番町が一番資産価値が出てくるのでは



ないでしょうか。



特急が停車する駅で徒歩10分以内で3,4,5番町辺りの



現在の売値はまだ割安だと思います。

買い付け申し込み

本日は2件の物件調査



いつもお世話になっている工務店社長 シンさんと一緒に



購入検討物件を調査しました。



累計5件目



名張市にある任意売却の物件



天気は晴天でしたが、土地が北向きのせいか内部が少し暗い



増築したのが南向きなのでよけいにリビングに採光が



取れていない。



駐車1台 増設付加 内部は 前面クロス張替え必要。



クロスの張替えだけで48万程かかる。



全体的に内部の破損や汚損があるので賃貸にするには



100万は修繕費用が必要でしょう。



売値は700万



北向きの土地で資産価値が低い。



駐車場が1台しかとれない。



といったマイナス面が多いのでこの物件はパスします。



さて次の累計6件目の物件



名張市内戸建ての物件



八幡工業団地勤務の方に賃貸のニーズがある。



売値は780万 



築29年



古い物件だが南向きで土地だけで約700万



坪11万程度です。



明るく広い庭に南国の様なソテツが植えられている。



玄関から内部に入ると築年数29年の家だが



クロスが張り替えられ

 

キッチンも入れ替えられ、オール電化に改装



お風呂も交換されている。



リフォーム後物件です。



聞くとオーナーはとても気のいいお婆さんで



リフォームの営業マンがくる度に 



少しづつリフォームしてきたらしい。



4~5年前に社会問題化した「リフォーム詐欺」で



とりわけ悪用された床下換気扇もセットされていた。



工務店社長シンさん曰く



 「床下換気扇自体は建物にとってもいいもの
       
        5万程度の代物を高く売るから詐欺になるんです。」



なるほど気のいいお婆さんが高く売りつけられていない事を願う。



さて物件のまとめ



プラス面  

      土地の資産価値が高い 
    
      土地が南向き
  
      駅から遠いが徒歩18分
 
      駐車場が最高3台にまで増設可能

      土地が平坦地

      水周りがリフォームされている

マイナス面

      駅から少し遠い

      築年数が古い
 
      旧耐震なので地震の時が不安

      瑕疵担保責任無し

以上の結果



  買い付け申し込みを600万で入れました。



ちなみにこの日2番手、3番手までお客さんがついたそうです。



3番手までついいたのは今回初めての経験です。 



いい話になるといいです。結果は後日報告します。

100:10:3:1の法則

ドルフ・デ・ルース氏の著書に100:10:3:1の法則があります。



物件調査している数をカウントしているが



100件目の調査が終わる頃にはきっといい物件が購入出来ているだろう。



さて先日物件調査をした累計3件目の有名ハウスメーカーの



物件売却希望価格 1340万円に対して 900万円にて指値をしました。



内装がほとんど手を入れなくいいくらい綺麗な物件です。



結果はあえなく却下。



その値段では売れないとの事だった。



おそらく時間を掛ければ希望価格に近い値段で売れるだろう。

 

この売主様 いつ案内があってもいい様にとても内部を綺麗にして



らっしゃいました。



前オーナーの生活感がないのが一番なので売却は空室が一番良いが。



居住中の物件の中では稀に見る綺麗さでした。



明日も懲りずに物件調査をしたいと思います。

富士ハウスの営業マンとの再会

タイヤ交換の為立ち寄ったホンダディーラーにて



富士ハウスの営業マンと再会しました。



初めて会った当時も新入社員でしたが



勤め先の倒産によって転職を余儀なくされた。



顧客の損害ももちろんだが



営業マンも相当心労がたまった事でしょう。



心機一転 車業界でがんばって欲しいと思います。



さて 本日はアマゾンにて 下記の不動産の本を注文



読破後 また感想を書きたいと思います。


20億大家と10人のカリスマ大家が驚いた!―山田式元祖勝ち組大家術20億大家と10人のカリスマ大家が驚いた!―山田式元祖勝ち組大家術
著者:山田 里志
販売元:ごま書房新社VM
発売日:2009-03
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著者:吉川 英一
販売元:ダイヤモンド社
発売日:2009-04-10
おすすめ度:4.5
クチコミを見る

物件調査 キャンセル

ドルフ・デ・ルースさんの本を読み返しています。



読み返してみると新たな気づきがありました。



それは1人のエージェント(不動産屋)に執着しない事。



今までお付き合いがある不動産屋さんがあり



そこから情報をもらう事が多かったのですが。



最近はいろんな不動産屋からの情報提供を受けています。



不動産屋さんが 出回っている地域の不動産情報すべてに



通じている訳ではあません。



事実複数 不動産屋さんから情報提供を受けていると



FAX頂く物件情報の数倍くらいに増えました。



さて昨日K不動産より図面のFAXをもらった。



気になる物件がまたひとつ増えました。



ほんとは今日物件調査予定だったのですが



売主さんの都合でキャンセルがありましたので



GW明けに調査しに行きたい。

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