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5号アパート 契約

今日は5号アパートの契約日でした。



重要事項説明を聞き 質問事項をその都度質問。



新たな事実がわかりました。



物置と寄宿舎が若干越境してました。



今の所隣は果樹園ということもあり



越境している隣地の所有者さんは特にクレームは上がってきておりません。



取り壊しには費用が掛かるのでぜひ今後も円満にして頂きたいものです。



その他市街化調整区域内の物件ですが



アパートの同規模の再建築が可能である事を確認。



こちらは市役所の都市計画課にて自分の耳でも確認済みです。



約2時間みっちり重要事項説明を受けました。



さて今回の物件から 不動産業者さんからの依頼もあり



初めて物件の管理をお願いする事としました。



管理費は一世帯 1500円。



家賃に占める割合は約5%といった所です。



来月の引渡し15日予定ですので



これから満室に向けて対策はたくさんありますが



まずはアパートの名前を考えたい思います。



今のアパート名は古臭いので
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日本政策金融公庫 面談

本日 日本政策金融公庫にて面談がありました。



前回とは違う新しい 担当者でした。



前回確定申告書類一式は2期分 お見せしてますので



今回は前回の融資から経過した分の 売り上げの確認と



固定資産税の納付を確認されました。



結論から申し上げると 今回は中断になりました。



いくつか問題点を指摘されましたので



それをクリアしてからの再申し込みとなります。



問題点1 



今回の物件には敷地内に古い寄宿舎、物置があり アパートとセットでの売却になる点



古い寄宿舎は無視して考えてましたが、日本政策金融公庫の見方としては



全体に占める寄宿舎部分の割合は、事業性融資として見れないとの事でした。



少し極端ですが、寄宿舎をアパートとして運営しないのであれば



オーナーの別荘として見られるようです。



寄宿舎はぼろぼろなのに別荘???



またリフォームして運営するのであれば



リフォーム費用も上乗せして事業計画をしなければいけないとの事でした。



問題点2 



軽量鉄骨物件で築18年なので 耐用年数が27年なので 残り 9年での融資期間が基本



若干上乗せしても最高10年であること。そうすると公庫の 空室率、経費率 から返済を引くと



キャッシュフローがマイナスになる点。



この点も 積算評価については低いと指摘を受けるとは覚悟してましたが



まさかキャッシュフローがマイナスのご指摘を受けるとは思ってもみませんでした。



マイナスになる詳しいラインについては教えてもらえませんでしたが



こちらの予想では



現在の入居率75%が



入居率60%に低下したら マイナスのキャッシュフローになる計算です。



現時点の考えでは自己資金を500万投入の計画で



700万で再度融資を申し込む。 



寄宿舎の割合部分が500万 アパートの割合部分を700万と説明。



700万であれば たとえ入居率60%であっても キャッシュフローはこちらの予想でプラス。



どうしても融資期間が短い(10年)である為



入居率60%と入った審査の厳しい収入予想では キャッシュフローがマイナスになってしまう。



銀行で耐用年数越えの融資期間を引っ張るのも一つの手なのですが



遠方の物件の為 地元の銀行の融資対象エリア外の為開拓が出来ていない。



融資は永遠の課題ですね

5号アパート 

来週契約の5号アパートですが



市街化調整区域内にあります。



市街化調整区域は市街化を抑制する地域になりますので



つまり建物を建てさせない地域となります。



建替えする予定はないのですが



もし建て直しした場合 3000万位はするでしょう。



営業担当Sさんによると同規模のアパートであれば再建築可能との



事でしたが。



知らない事は後にリスクになるので



自分の目と耳で調べる事にしました。



市役所の都市計画課に電話をしてみると、、、



このアパートの新築時からの経緯を調べる必要ありとの事で



当時の建築確認書



と 建物、土地の登記事項証明書を



集める事になりました。



建築確認書きちんと残っていればいいのですが

表面利回り21パーセント アパート

買い付け申し込みを出していたアパートが無事に通りました



上乗せの防止の為 情報はストップして頂きました。



物件の詳細



売値 1180万円



鉄骨アパート



8戸中6戸入居



築18年



市街化調整区域内の物件



簡易水洗の為汲み取りが必要



1180万の売値に対し1050万にて買い付けを入れました。



1050万で表面利回り21パーセントです。



さらに満室になれば、表面利回り28パーセントにまでなります。



前回買い付けを入れた方が880万で玉砕して、売主さんの希望が



経費(仲介手数料等)を抜いて1000万は欲しいとの情報があった事もあり



指値は無理なく一発で通りました。



営業担当のSさんに感謝です。



引渡しが4月になるかもとの話でしたが



12月19日に契約→ 1月15日頃  残金決済と引渡し



といった予定になりました。










 

日本政策金融公庫へ融資申し込み

日本政策金融公庫へ融資の申込書を発送しました。



年内に面談出来るといいのですが



書類が到着すると融資担当者から面談の日時のお電話があります。



さて買い付けを出したアパートのお返事が明日もらえる予定です。



担当者によると



売主の会社の決算の関係で4月引渡しになるかも?



と言われてます。



はやめに引渡しを受けて 満室対策を打ちたいとこなんですが。

お宝物件?

さて 内見の結果 軽量鉄骨のアパートで築18年



しっかりとした建物でした。



近くに短大があり



学生が6割入居しています。



市街化調整区域なのですが



同程度の規模でしたら再建築は可能です。



簡易水洗については現状のままで問題ないと思います。



200万程で通常の水洗にリフォーム出来る様ですが



費用対効果は低いでしょう。



速攻で買い付け申し込みを書きました。



ぜひとも欲しい物件です。



今回は鬼の酔うな指値はしていません。



現状で十分安い事と



空室があり 満室になればさらに高い利回りが期待できる事が理由です。



さて結果はどうでしょうか?

初のお宝物件か?19件目

なにげなく資料請求をしていたんすが



表面利回りで19%の物件が出てきました。



資料をFAXにて受け取り



明日現地を見に行く旨



業者さんに伝えました。



高利回り故デメリットがあります。



市街化調整区域にある事



簡易水洗である事。



入り口の道路が若干狭い。



さてどんな物件か楽しみです。

ログハウス物件 鬼の酔うな指値玉砕

先日の気になっていた



42平米のログハウスの物件に鬼の酔うな指値を入れました。



物件のスペックは以下の通り



平成13年 建築



42,12平米の1LDK



ログハウス



土地 64坪



売値790万



に対して 400万にて申し込み



見事に玉砕しました。



ここ2年ほど売れ残っていて



最近値下げしたばかりの物件ですが



団地の中で 42,12平米の1LDK



といった手狭な間取りの為



一般の居住目的のユーザーには売れずに



いた物件です。



土地値で700万はある物件です。



見事に玉砕したので



しばらく様子見ですね。
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