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賃貸募集はリフォーム工事完成前から




無事に引渡しも終わり



ほっと一安心しましたが。



一気に戸数が増えましたので



空室率もグンと上がりました。



鈴鹿マンションの引渡し後



現在の入居率は 27/ 35 



入居率77%です。



早速空室のクロス工事、クリーニング工事の見積もり依頼。



鈴鹿エリアの業者さんに知り合いがないので



不動産業者さんにお一人紹介してもらいました。



工事はこれからですが



賃貸募集は先行して物件近くの



賃貸不動産業者さんに依頼して回りました。



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鈴鹿マンション決済日




本日は鈴鹿マンションの決済日でした。



融資を実行して頂いた後



払い戻し用紙にはんこを押しまくり



売買代金、登記費用、仲介手数料、固定資産税清算金



を支払いました。



という事で無事に引渡しも済みましたので



物件の概要を書きたいと思います。



鉄骨3階建てマンション



築22年



物件価格 3445万



24戸



現在家賃収入 約550万



現在表面利回り 15%



満室想定表面利回り 23%



この物件は大規模修繕費用がかかるので実質利回りで



15%以上で運営していきたいですね。



明日から空室対策でバタバタとやる事が



山積みです。



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HOME'S不動産投資フェア2




楽しみにしていた石渡 浩氏のセミナー



以前から融資の有料商材を購入していましたので



ぜひ聴講したいと思っていました。



現在 個人、法人合わせて211戸



購入額14億5850円、年間家賃収入1億9,440円



という事です。



メールマガジンや無料メール相談をされていますので



登録されてない方は登録をオススメします。



とくに融資に関してはすばらしい知識をお持ちです。



サラリーマンの場合ですと



アパートローンから

     ↓

信用保証協会付き融資

     ↓

そしてプロパーローン(事業性融資)



といった流れですね。



私の場合アパートローンはありませんが



それは属性が低い為です。



ですので



私の場合



日本政策金融公庫

      ↓

保証協会付き融資

      ↓

プロパーローン(事業性融資)



といった流れになります。



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属性が悪くても実績を積み重ねればプロパーローン(事業性融資)を受けれる




鈴鹿マンションの契約が明日になりました。



契約が終わり次第



売買契約書と重要事項説明書コピー



をD銀行に渡しに行き予定です。




担当者と返済表と融資関係の



諸費用の確認をしたのですが



「次の物件もうちで借りて下さいね。」



と言われました。



まだ今回の融資実行も終わってないんですが、、。



さてここで少しお恥ずかしい話を、、。



実は約4年前不動産賃貸業を始めて間もない頃



わずか630万の自宅の住宅ローンを



断られた事がアリマス。



日本政策金融公庫から借入し



不動産賃貸業の実績を積み上げた結果



今回ほぼフルローン



(保証協会付きローンとプロパーローン)



にて融資して頂ける事になりました。



融資関係のオススメの書籍↓



決定版! 大家さんのためのアパ・マン経営の満額融資完全マニュアル
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保証会社審査通りました。




保証会社はみなさんどこをお使いでしょうか。



今週契約の鈴鹿マンションですが



仲介業者さんに無理を言って



現入居者に保証会社を入れて頂く様



依頼しました。



もちろん保証料は私が全額負担します。



現オーナーと現入居者の賃貸借契約で保証会社の審査



は通りましたので物件引渡し後



正式に申込みと保証料支払います。



今回利用する予定の保証会社は



全保連です。



初回のみプランで月額賃料の80%で



入居日から退去明け渡しまで保証されます。



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HOME'S不動産投資フェア




HOME'S不動産投資フェアに行ってきました。



投資家けーちゃんこと寺尾 恵介氏と 石渡 浩氏



のセミナーは聞きたいと思っていました。



30分前から入れて立ち見ではなく



椅子に座っての聴講が可能出来ました。



参加料無料のセミナーですが交通費をかけて来る



だけの価値があるセミナーでした。



不動産賃貸業は他人に働いてもらって収益を上げる



事業ですのでいろんな関係者との



コミュニケーションは非常に重要です。



そういった意味で寺尾さんのセミナーは



非常に共感できます。



広告費を多く出すのは有料ですが



コミュニケーションを意識するのは無料です。



途中ちょっとしたハプニングで会場大笑いでした。



~~~続く~~~



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日本政策金融公庫 担保差し替え相談2




日本政策金融公庫の担当者から電話がありました。



先日相談していた担保差し替えの件です。



地銀との取引を今年から始めたいので



地銀の営業エリア外の物件



に担保を差し替えしたいのですが



担当者曰く日本政策金融公庫は全国対応では



あるが遠方の物件より近くの物件がいいという。



よくよく聞いてみるとすでに調査済みの物件で



手間がかからないからという理由です。



担保物件の調査をするのが手間な様です。



時間はかかっても構わないのでと言って



調査を進めて頂く様にしました。



1か月位かかる様です。



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ブログの訪問者が5倍ぐらいに増えました。

オススメの物件収支シミュレーションソフト




キャッシュフローのシミュレーション



をするのに



みなさんどのようなソフトをお使いですか?



無料ですごくいいソフト(有料商材レベルだと思います。)




がありましたので お伝えします。



ファイナンシャルアカデミーさんが出している




 マネログというサイトで物件の数値を入れると



簡単に計算出来ます。



銀行へ打診する際 空室率80%、70%といった



入居率が下がった場合どこまでキャッシュフロー



がプラス で運営出来るか



金利が4%といったリスク金利を



説明する資料になると思います。



今日使ってみて非常によかったのが



税引き後キャッシュフローが計算出来るという点です。



税引き前キャッシュフローの計算であれば



本の購入が前提ですが



小川武男さんの本の特典で



手に入れ られる



収支シミュレーションソフトもかなりいいです。



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D銀行より融資内諾!




D銀行より融資内諾をもらえました。



ほぼフルローンですが共同担保が条件です。



これでようやく契約までたどりつけそうです。



9行当たって8行玉砕



最後残ったD銀行が融資内諾。



契約、決済、引渡しまでやる事がたくさんありますが



1つ1つこなしていきたいと思います。




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日本政策金融公庫 担保差し替え相談




日本政策金融公庫に担保物件の差し替え相談をしました。



日本政策金融公庫は全国対応なので



購入対象の物件、担保物件ともに全国の物件が対象



になります。



ところが地元の地銀から融資を受ける場合そうはいきません。



購入対象物件が地銀の営業エリア内である事が必要ですし



共同担保を求められた場合



担保提供出来る物件も営業エリアである事が必要です。



エリア外ですと調査費用がかかる事もありますが



管理ができないというのが大きい様です。



という事で現在地銀の営業エリア内の担保物件から



地銀の営業エリア外の担保物件への差し替えは可能か



相談してみました。



結果は後日また書きたいと思います。


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山形アパート




管理会社から入電。



退去連絡です。



しばらく満室経営出来ると思ってましたが



つかの間の満室でした。



6月末退去です。



退去理由は住み替えという事です。




動きが少ない時期なのでしっかりと入居促進



しようと思います。



退去連絡をくれた担当者には
退去連絡くれた



御礼
と入居を決めてくれた際には商品券5千円



を渡す旨お伝えしました。



悲しいお知らせですが毎年の事なので



割りきって入居促進を考えましょう。



現在の管理会社は個人の謝礼は基本NGなので



少なめの現金ではない商品券にてお礼しています。


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