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購入後にキャッシュフロー最大化する方法




キャッシュフローを最大化する為には



収入を増やすか、経費を減らすか



という単純な事ですが



今回は収入を増やす方法



家賃以外の収益で自動販売機の収益に



ついて現在進行形でお伝えします。



現在の鈴鹿マンションには



サントリー社の自動販売機が



以前のオーナ時代から設置してあり



設置業者に連絡を取りましたが



販売手数料は売上の23% 契約期間7年 



電気代オーナーもち



との事でした。



隣のマンションに自動販売機がない



事もあり月の売上は300本もあるそうです。



地方都市ではいい売上だと思います。



そこで他社にも打診してみましたが



コカ・コーラ社が販売手数料25%



契約期間1年 電気代オーナーもち




伊藤園が販売手数料25%



契約期間1年 電気代オーナーもち



という事で



コカ・コーラ社にと契約しようとしたら



サントリーの設置業者が同じ条件を



出してきました。



相見積もりはやはり自動販売機設置でも



必要な様です。



約期間が長すぎると感じていましたが



やはり契約書は作る側に有利に作られるもの



ですね。



もう一つ気になるのが
競合他社の自動販売機を



設置していけないとの条文
です。



コカ・コーラ社はそういった条文はないと



営業さんがおっしゃってましたが



サントリーの設置業者との契約書には



あります。



複数の自動販売機が設置されているのは



普通に見かけますよね。



この辺も交渉してみようと思います。



もう一つ自動販売機設置でポイントがあります。



興味がある方は人気ブログランキング順位を



確認してお待ち下さい。




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ローコストで出来るエアコン洗浄方法




エアコン洗浄を業者さんに依頼すると



8千から1万2千円程度かかりますが



アース製薬のエアコン洗浄スプレー



エアコン洗浄スプレー無香料 420ml×2
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を使用すると400円程度の



スプレー代で出来ます。



ホームセンターだともう少し安いです。



養生してスプレーすると



DSC02065




汚れた洗浄液がドレインから



排出されます。



右側の電子部品にはかけない様に注意



満室経営新聞(無料)vol14号にも載っていました。



かなりオススメです。



次回は養生する手間が省けるので



クロス張替え前にスプレーしようと思います。



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日本政策金融公庫からスピード融資決定




水戸大家さんで有名な不動産投資家の



峯島さんによる「不動産投資大百科」



期間限定で26日24時までとなっています。



さて面談から4営業日で



日本政策金融公庫から融資決定しました。



今回は鈴鹿マンションのリフォーム資金



として150万



期間10年、固定金利3%で借ります。



金利が高いのは



無担保・無保証人での融資の為です。



以前は0.3%のみの上乗せでしたが



今回は0.6%の上乗せでした。



担保物件の調査がありませんので



スピード融資決定となりました。



また金利はー0.3%の



経営環境変化資金の概要(セーフティネット貸付)



を利用できました。



4,5,6月の売上高が減少していた為です。



7月からは鈴鹿マンションの家賃が入ってきて



逆に売上は増えますので



タイミングとしては良かったのでは



と思います。



融資金でガンガンリフォームして



満室を目指します。



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漏水が止まらない。。。




水戸大家さんで有名な不動産投資家の



峯島さんによる「不動産投資大百科」



未だ途中までしか読んでませんが



裏話が面白いです。



さてパイプスペースからの漏水が止まりません。



本日から水道業者さんに修繕工事に



入って頂きました。



DSC02037




コンクリをはつっての工事ですので



時間と費用も相当かかると思いましたが



時間は1日でして頂きました。



費用は漏水箇所がもう一つ出てきたので



まだわかりませんが



1日で終わりましたので



人工代は安く済みそうです、。



漏水箇所の部品がこれ



DSC02035



割れていました



パイプを交換後



コンクリで埋め戻して終了



DSC02044



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DIYで出来る費用対効果の高いリフォーム




クロス工事をすると



真っ白のクロスに対して



コンセントをなにも変えてないと



DSC02057




めちゃくちゃ目立ちます。



フルカラーのベージュ色の



コンセントプレートを大人買いします。



一箱700円程度



DSC02063



よく似たホワイト色のコンセントプレートが



ありますが スイッチ部分が凹んでしまいますので



間違わないように。



古いコンセントプレートを外して



DSC02058




新しいコンセントプレートを設置。



DSC02060




ドライバー一つで出来て



作業時間は2分程度で出来ます。



しかも一個あたり70円。



費用対効果めちゃくちゃ高いです。



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入居準備と空室対策




4部屋申し込みを頂き



入居日までにクロス工事



ルームクリーニングを完了しなければ



いけません。



準備でバタバタです。



クロス工事は職人さんに直接依頼してますので



700円/㎡ でして頂いてます。



読者の方でコメント下されば紹介も致します。



頑固な職人さんタイプではなくとても気さくで



話やすい方です。



クロス業者さん、仲介業者さん、その他関係者



にそれぞれ鍵を渡すのは非効率なので



キーボックス



カギの預かり箱 【DS-KB-1】
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をドアノブに引っ掛けて




暗証番号を伝えておけば楽チンです。



仲介業者さんも管理会社等に鍵を取りに行く



という作業は面倒なので



現地に鍵がありますのでいつでも案内できますよ~



と説明しています。



部屋のリフォーム状況を今度載せたいと思います。



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入居申し込みがとまらない




4件目の入居申し込みが入りました。



びっくりする位に入居申し込みが



入ります。



・空室の1部屋をモデルルーム化



・地域相場より少し高めの広告費



・仲介業者営業



・内装はコストは抑えつつこだわる



・ルームクリーニング



など動いた結果ですが



営業マンに物件を認知してもらったのが



一番ではないかと思います。



その後申し込みを頂いた部屋の



3点ユニットバス 水栓の



DSC01957DSC01962



ハンドルごとパッキンを交換。




そしてキッチンの水栓↓




DSC01955DSC01958



こちらもパッキンを交換。



入居後クレームが多いのが



パッキン劣化による水漏れなので



時間が経過した部屋の場合



すべてのパッキンを交換する事を



オススメします。



入居後は入居者さんの立会いが必要に



なりますし、



なによりも気持ちよくお住まいして頂くには



必要な経費と考えます。



明日から  



内装工事を急ピッチで進めなくてはいけません。



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続不法投棄と入居申し込み




すっかり綺麗になった鈴鹿マンション



ゴミコンテナに



本日行ってみたら



なんと不法投棄ゴミが。。



さすがに今回は通報しました。



住所氏名が書かれたDMが出てきたので



犯人も特定済みです。



今回は注意レベルで収めて頂く事にしましたが



被害者の要望次第では罰金処分も可能です。



5年以下の懲役または1000万以下の罰金。



家庭ゴミレベルでも10万程度の罰金になるらしい。



交通違反よりよっぽど思い罰金です。



不法投棄されないよう



・ゴミコンテナを蓋のある物にする

・違法投棄禁止の看板を明示する

・監視カメラ導入



等対応を考えていこうと思います。



さてうれしい知らせも



モデルルームとして早急に仕上げた部屋を



内見頂き



結果即日申し込み頂きました。



しかも3部屋も



昨日営業に行ってきた仲介業者さんでした。



フットワークが軽くすごく動いて頂いて頼りになります。



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不法投棄がとまらない




マンションのゴミ回収はオーナーチェンジ後



産廃業者回収から鈴鹿市の回収に切り替えました。



前オーナーが産廃業者による有料回収をしていた為



未分別のゴミが大量にゴミコンテナに捨てられます。



IMG_1180



分別回収のカラーチラシを配布し



周知徹底を依頼したのにだ。



入居者に聞いてみると



以前の入居者が外部から捨てにくるらしい。



軽トラックで捨てにきた不届き者は



見つかったのでゴミをお持ち帰り頂きました。



その後



シルバー人材センターに依頼して



1日かけて燃えるゴミとプラスチック



資源ゴミを分別。



他人のオムツが出てきて途中吐きそうに、、。



レンタカーを借りようと思っていたのですが



軽トラックをお持ちのシルバー会員さんで



交渉して貸して頂きました。



おかげですっかりゴミコンテナは綺麗になりました。



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無料で手に入る不動産投資情報




水戸大家さんで有名な不動産投資家の



峯島さんによる
「不動産投資大百科」



が期間限定7月26日24時まで



手に入ります。



早速手に入れて読んでいます。



もともと有料商材として販売しようと



されていたものです。




すべて読み終えてから



レビューしたいと思います。



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22,000円の家賃にフリーレント交渉。鈴鹿マンション



22,000(共益費別)の家賃に



フリーレントを付けて欲しいという



交渉が入りました。



初期費用抑える為



もともと敷金、礼金はゼロです。



しかも外国人の方



日本語はしゃべれるそうですが



外国人の内見希望は初めてです。



最初はフリーレント



お断りしましたが




仲介業者さんも熱心に勧めて頂いてるので



フリーレントOKにしました。



ただし定期借家と保証会社入れる事が条件です。





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竹内かなとさんのセミナーに参加




以前からブログ書籍ともに見させて頂いていた



関西大家の会第8回セミナーにて



竹内かなとさんのセミナーに参加してきました。



働かずに年収333万円を手に入れて「幸せ」に暮らそう!
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竹内さんと言えばヤフオクと競売戸建て投資で有名です。



特筆すべきはその若さ(28歳)だと思います。



不動産投資は長期投資になります。



少なくとも5年程度は



保有から売却して最終的な利益確定まで



時間をかけてイールドギャップを稼ぎます。



株式のように短期売買は



購入、売却時の諸費用が高い事から



向きません。



その為若ければ若い程



そのイールドギャップを稼げる時間があるという事になります。



逆に20代でのデメリットは不動産投資に使える



自己資金が少ない



という事になりますが



そこをヤフオクで2億円売り上げるという



驚異的な手法でクリアされてらっしゃいます。



セミナーで言われていた



「精神的利回り」と言う言葉には



思わず納得!でした。

JACK氏の書籍アマゾンにて注文しました。

1、新刊情報

株で2億円の資産を築いた<JACK氏>



アマゾンにて注文しました。



読み終えてからまたレビューしたいと思います。

不動産素人の株式投資家が挑戦した! リスク分散型不動産投資術
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出版記念キャンペーン中です。



特典3は即売り切れの様です。



ーーーー以下キャンペーンの内容ーーーー

キャンペーン名(仮題)
●『不動産素人の株式投資家が挑戦した! リスク分散型不動産投資術』
出版記念キャンペーン
↓↓↓キャンペーン特設ページ↓↓↓(まだ作成途中)
http://gomashobo.com/bookcam/jack/

●期間
2011年7月8日22時~7月15日の7日間
●応募条件
本書を1冊以上ご購入の方
●特典

1、不動産投資家まりお氏VSJACK 対談音声
★応募者全員プレゼント
内容:JACKが聞き出した 『まりお式 購入物件価格交渉術&客付けテクニック』

2、大ベストセラー『ヘッテルとフエーテル 本当に残酷なマネー版グリム童話』(経済界)
著者マネー・ヘッタ・チャンVSJACK 対談音声
★応募者全員プレゼント
内容:『ヘッタとJACK 不動産投資最強伝説!リートはやるな!初めて明かすマネー・ヘッタ・チャンの今後の不動産投資戦略』

3、JACK新作出版記念講演『超速資産構築術』無料招待権(通常¥7000)
★キャンペーンスタートより先着10名のみ
スペシャルゲストに、あの内藤忍さんをお招きします!
JACKと対談形式で、本講演だけのものすごい儲けテクニックを披露!



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生活保護の住宅扶助上限と家賃相場




鈴鹿市の生活保護者の



住宅扶助の額上限額は33,400円です。



一方現在の鈴鹿市の1kタイプの



アパートは共益費込みで25,000程度で



たくさん見つかります。



リーマンショック以前なら適正な



住宅扶助上限だったのでしょうが



リーマンショック以後の家賃の下落



でかなりの歪みが生じている様です。



一般の賃貸相場より高い住宅扶助上限に



なっているのも生活保護者の増加が



増えている一つの要因ではないでしょうか。




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修繕費を抑える為のローコストリフォーム工事




IKEAにリフォーム材料を探しに行ってきました。



鈴鹿マンションのリフォームに使用する材料です。



不動産投資家の必須アイテムのクネクネミラーも



もちろん仕入れましたが



他に照明が安く手に入ります。



リビングにオススメなのがこの照明↓



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も一つオススメなのが↓



DSC01899DSC01898



以前見た時には接続するのに電気配線



をしなければいけなかったのですが



引っ掛けシーリングに接続するだけですので



簡単です。↓



DSC01897DSC01900




その他




ワンルームのキッチン上の照明に使えそうなのが↓




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激安です。



それからトイレ上の照明に使えそうなのが↓



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和室であれば↓



DSC01893




といった感じです。



安かったので衝動買いしてしまったのが



こちら↓



DSC01902



IKEAにはクネクネミラー以外にも



ローコストリフォーム材料が満載です。



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