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癒し効果で物件を愛してもらう仕組み




鈴鹿マンションの定期清掃はシルバー人材センターへ



依頼していて月2回(一回に付き2時間)



入って頂いてます。



それ以外に定期的に点検に行っているのですが



やはり毎回ゴミコンテナは未分別ゴミが残っています。



完璧に綺麗だった事は今までありません。



前回もベトナム国籍の入居者が出した事がわかったので



管理会社より指導してもらいましたが



もう3回目なんですよね。



困ったもんです。



ちなみに鈴鹿市では外国人が多いので



ブラジル語、ポルトガル語、中国語、英語など



それぞれの分別方法のチラシを用意してくれている



ので大変便利です。



ゴミ処分が一段落ついてから



共用部ポストを飾り付けてきました。



ポストがこちら↓



IMG_1676 
before

IMG_1681
after


百均にて緑のデコレーションとベルの飾りを購入。



200円にてクリスマス仕様になりました。



花や植栽、季節感のある飾りなどは



外壁の塗装など多額の費用がかかる設備投資に



比べて費用対効果が高いです。



癒しの効果が期待出来、



入居者のモラルに向上につながると思います。



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奈良大家の会




先日奈良大家の会の夜会



に参加してきました。



参加資格は・・・



奈良県で賃貸物件をお持ちの方



奈良県で賃貸物件の購入を考えている方




奈良区分マンション賃貸中なので



(もうちょっとで売却する所でした



参加を決意し行って参りました。



会長もおっしゃってましたが



普段友人、知人、同僚と不動産投資の話



まったくしません。



仲のいい友人にはこんな事やってるねんでー



と話す事もありますが



やはり実践されてる方々との話は



多いに盛り上がります。



所有物件が近いと当然同じ仲介店に営業に



行くわけで



どこどこの仲介店はこんなで



あそこはこんなやでー



といった感じです。



図面舞踏会も一度やってみたかったので



図面ネタを事前に仕入れてから参加しました。



物件スペックは



物件価格 280 万
築 35年
再建築可









物件価格980万
6戸 
築39年
くみ取り式



区分テナント
物件価格未定
賃料月25~30万?
12月決算の為 資産処分



の3物件の資料を用意。



とくに980万の築39年アパートは



賃料が1万円代で驚きました。



未知の家賃価格帯ですね。



修繕が入ったら家賃何ヶ月分飛ぶのでしょうか。



図面舞踏会でも多いに盛り上がり



楽しい宴でした。



セッティングして頂いた



奈良大家の会会長に感謝です。



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鍵の紛失が続々と




鈴鹿マンションの管理会社から電話があり



入居者が鍵を無くしたそうです。



管理会社に渡してある



スペアキーにて



緊急対応して頂く様依頼。



その後再度オーナー手持ちのマスターキーから



スペアキーを複製して管理会社に送付しました。



退去時には鍵のシリンダー交換を入居者負担にて



して頂きます。



鈴鹿マンションでは今回で2回目です。



意外と無くすものなのでしょうか。



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奈良区分マンションの契約




申し込みを頂いていた奈良区分マンション



契約が終わったとの報告が仲介業者さんより



ありました。



なぜかこのエリアは申し込みがドタキャンが多いので



無事に終わって一安心しました。



ちなみに12月はフリーレント



仲介業者さんから交渉がありましたので



OKしました。



最近意識しているのは



申し込み頂いた一人目で決める



という方針です。



もう少し具体的にいうと



家賃、敷礼、フリーレント、広告費等交渉



が入った場合すべて受け入れるという事です。



(鬼のような交渉はさすがに断りますが)



以前は家賃6万で募集していて



実際6万で申し込みが入った事もあり



5千値引きの家賃交渉の場合断っていました。



その結果 10ヶ月間の空室が発生しました。



今回の空室期間はドタキャンの期間も含めて



4ヶ月でした。



ではなぜ交渉が入った時に断らないのでしょうか。



多少の交渉をしてもこのオーナーさんなら



受けてくれる→ きめやすい物件→内見数増加



となるからです。



営業マンとしては決まらないと成績にならないですからね。



内見数が上がらない場合この辺を意識してみては



いかがでしょうか。



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所有物件がすべて満室に!!




一度申し込みを頂いてキャンセルになっていた



奈良区分マンション



本日新たに申込書を頂けました。



入居は12月から



これで



所有物件申し込み上は満室です。



売却依頼も同時にしていたのですが



こちらはしばらく先になります。



ちゃっかり満室を想定して12月に北海道旅行を



用意してあったので



ご褒美を堪能してこようと思います。


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関西大家の会 第10回セミナー&懇親会




関西大家の会 第10回セミナー&懇親会に参加して来ました。



いつもは洗練された不動産投資家(オーナー)



の方が講演されるのですが



今回は不動産業者さんによるセミナーでした。



講師は清陽通商株式会社 代表取締役 栗本唯さん


収益用アパート・マンション物件を相場より高く売る方法
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クチコミを見る





●セミナーの概要 


1)そもそも「不動産会社」とは何者なのか?
・収益物件を扱う不動産屋って?

・無免許のブローカーって何者?

・華麗なる転売業の世界とは?

・不動産屋の社員はなぜ深夜まで働いているの?

 

2)良い物件を入手するための不動産会社の見つけ方、付き合い方

・本当に不動産投資で「セミリタイヤ」出来るの?

・「極秘裏物件」情報ってどうすりゃ入手できるの?

・良い業者、ヤバい業者の見分け方

・不動産会社に好かれる人、嫌われる人

 

 3)その「お宝不動産」、本当に買っても大丈夫??

・あなたはRCレバレッジ派?それとも木造高利回り派?それとも…?

・「積算法」「収益還元法」で行う評価って本当に正しいのか?

・違法物件を買うと出口が無いって本当?

・3点ユニットって客付けできるの?

・ローンが払えなくなって破産する人ってどれくらいいるの?

・「現状有姿」ってどこまで有効なの?瑕疵担保責任の範囲って?

 

 4)銀行融資のマル秘テクニック

・フルローンって本当にあるの?どうすればフルローンになるの?

・法人を作るメリットとデメリット

・最近はやりの○○契約って?

・ずばり、今一番イケイケの金融機関は?


概要だけみても面白そうですね。


有料のセミナーにつき内容は差し支えますが


ぶっちゃけた内容をお話頂いてすごく良かったですね。


その後の懇親会でも色んな不動産投資家の方との


情報交換が出来て勉強になります。



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山形アパートに申し込み




山形アパートに申し込みが入りました。



ただ新社会人さんで



入居は3月なので



それまでの家賃は発生しません。



3月にはおそらく学生の退去も予想



されますので



繁忙期にガッツリ埋めて満室を維持したい。



決めてくれた担当者さんには



お礼の品を送る予定です。



残る空きは1戸



なんとは埋めて全戸満室にしたいですね。



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