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山形へ到着しました。




山形へ到着しました。



今年の山形はものすごい積雪だったらしい



のですがようやく市内も雪が融けて



すごしやすくなった様です。



とくに2月2日の大雪はひどかった様ですね。



さて明日は山形の大家さん一同で



物件見学会する事になりました。



ともろうさん と 山形のたん太さん です。



セミナーや懇親会はこれまでたくさん参加させて



頂きましたが物件見学会は初めてです。



お二人ともハイスペックな物件をお持ちなので



勉強させて頂きたいと思います。



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山形アパート引渡しに向けて




3月31日から4月2日にかけて山形入りします。



山形アパートの引渡しの為です。(身内が購入)



ちょうど私が所有するアパートも一つ空きが出ましたので



部屋の確認と仲介業者さんに営業に行こうと思います。



物件のスペックは



木造 築17年



10戸



表面利回り18%



購入価格≒固定資産税評価額



満室引渡しです。



売り出し価格は表面利回り15%のものを



価格交渉の末 18%のラインまで下げて頂きました。



指値は表面利回り20%のラインでしたが



最終的には満室引渡しで手間がかからない事もあり



妥協しました。



現行賃料が安いので工夫次第で



あと1%利回りを上げられる可能性もあります。



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不動産所有法人設立完了編




法人設立が完了しました。



印鑑カードと全部事項証明書取得の為



本日は法務局に行ってきました。



全部事項証明書を確認しましたが



しっかりと依頼した通り



登記されていました。



あとは税務署、県税事務所、市役所への



届出を税理士さんにして頂きます。



せっかく作った会社ですが2年間休眠会社になります。



当然売上はゼロですが



法人住民税の均等割で最低7万と税理士さんの決算費用3万



の合計10万が1年で必要だと思っていました。



しかし法人住民税の均等割は



休眠法人として申請する事でゼロも可能である事が



わかりました。



税理士さんに依頼して良かったと思います。



ポイントは



「会社の営業実態が一切なく、全く活動していない会社」



であることを申し出て、それが認められれば



均等割りは免除してくれる様です。



ただし



1、電気代や電話代が会社の口座から引き落とされている。



2,普通口座に利息が入金された。



等があると



休眠と認められない場合もありますので注意してください。



ですから理由がない限り



休眠法人の口座は休眠の期間中作成しない方がいいと思います。



*申告はご自身の税理士に相談の上行なって下さいね。




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関西大家の会 藤山 勇司さんのセミナーに参加




元祖サラリーマン大家さん藤山勇司さん



のセミナーに参加してきました。



「サラリーマンでも大家さんになれる46の秘訣」



はご存知の方も多いと思います。



2003年だったかと思いますが



この本が不動産投資を始めるキッカケになりました。



講義内容はおもしろくスーッと頭に入る内容でした。



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サインも頂きました。



なかなか購入に値する物件はありませんが



あせって買う事の無いようにしたいですね。



また懇親会でお話させて頂いた大家のみなさん



貴重な情報交換頂きましてありがとうございました。



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立場が変われば見方も変わる




鈴鹿マンションの夜逃げ部屋①の



警察立会いの下、保証会社、管理会社での入室確認が終わりました。



無事になにもなく



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一安心。



速攻で鍵交換とシルバーさんにクリーニングを



して頂きました。



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入室確認で一番の心配は室内での事件、事故です。



よくニュースでアパートの事件現場の報道がありますが



以前は事件そのものに注目しましたが



不動産投資を始めてからはそのアパートの家主さん



の事も想像してしまいます。



コインの表側と裏側の様に



立場が変わると見方も変わります。




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隣地からの苦情と夜逃げ部屋①




鈴鹿マンションの隣地の所有者から



苦情が入りました。



隣地との境には小さな溝しかなく



車両だと簡単に通りぬけ出来ます。



今回のクレームは入居者さんが



隣地に車両で通りぬけしているとの苦情です。



隣地の所有者さんには管理会社から連絡して頂き



全入居者さんにチラシ投函と掲示板に掲示する事で



今回はご納得頂きました。



場合によっては通りぬけ禁止の看板設置も必要かもしれません。



そして



夜逃げ部屋①の立ち入り確認がいよいよ6日になりました。



警察立会いの下、保証会社と管理会社にて立ち入り確認します。



残置物も含めてなにもない事を祈るのみです。




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長岐隆弘さんの新書をアマゾンで発注しました。



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キャンペーンが本日から始まっています。



2日(金)・3日(土)の2日間



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新書が出るとキャンペーン中に買って



応募しようと思うのですが



気づいたら終わってた事が何回かあります。



今回は今日と明日なので見た瞬間にすぐ注文



と応募をしました。



アマゾンキャンペーン4大特典を無料は以下のものです。



1.解説動画

2.スペシャル対談PDF

3.記念セミナー

4.指値個別アドバイス



届くのが楽しみです。



山形区分マンション売却依頼




第一号物件である山形区分マンションを売りに出す



事にしました。



今年でちょうど当時の国民生活金融公庫から借入した



融資が完済予定で



残債も少なくなってきたのと



売却によってまとまったキャッシュができますので



次の物件の頭金、諸費用に出来ます。



7年前に



購入価格420万



築13年



表面利回り13%



でした。



7年という短期間の返済だった事もあり



保有期間中常にキャッシュ・フローはマイナスでした。



投資としは明らかな失敗物件ですが



小さな物件での失敗は大きな学びになりました。



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