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日本政策金融公庫 面談

本日 日本政策金融公庫にて面談がありました。



前回とは違う新しい 担当者でした。



前回確定申告書類一式は2期分 お見せしてますので



今回は前回の融資から経過した分の 売り上げの確認と



固定資産税の納付を確認されました。



結論から申し上げると 今回は中断になりました。



いくつか問題点を指摘されましたので



それをクリアしてからの再申し込みとなります。



問題点1 



今回の物件には敷地内に古い寄宿舎、物置があり アパートとセットでの売却になる点



古い寄宿舎は無視して考えてましたが、日本政策金融公庫の見方としては



全体に占める寄宿舎部分の割合は、事業性融資として見れないとの事でした。



少し極端ですが、寄宿舎をアパートとして運営しないのであれば



オーナーの別荘として見られるようです。



寄宿舎はぼろぼろなのに別荘???



またリフォームして運営するのであれば



リフォーム費用も上乗せして事業計画をしなければいけないとの事でした。



問題点2 



軽量鉄骨物件で築18年なので 耐用年数が27年なので 残り 9年での融資期間が基本



若干上乗せしても最高10年であること。そうすると公庫の 空室率、経費率 から返済を引くと



キャッシュフローがマイナスになる点。



この点も 積算評価については低いと指摘を受けるとは覚悟してましたが



まさかキャッシュフローがマイナスのご指摘を受けるとは思ってもみませんでした。



マイナスになる詳しいラインについては教えてもらえませんでしたが



こちらの予想では



現在の入居率75%が



入居率60%に低下したら マイナスのキャッシュフローになる計算です。



現時点の考えでは自己資金を500万投入の計画で



700万で再度融資を申し込む。 



寄宿舎の割合部分が500万 アパートの割合部分を700万と説明。



700万であれば たとえ入居率60%であっても キャッシュフローはこちらの予想でプラス。



どうしても融資期間が短い(10年)である為



入居率60%と入った審査の厳しい収入予想では キャッシュフローがマイナスになってしまう。



銀行で耐用年数越えの融資期間を引っ張るのも一つの手なのですが



遠方の物件の為 地元の銀行の融資対象エリア外の為開拓が出来ていない。



融資は永遠の課題ですね
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