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山形アパート 家賃値下げを決断


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山形アパートが3月末と5月末に2部屋退去しました。



今回管理会社と相談の上家賃を値下げする事を



決めました。



学生向けのアパートの為3月を過ぎると一気に内見数



が減ります。



4月中であれば仙台から通学予定の学生が



アパート探しに来る事も少数ですがあります。



ただ今回ゴールデンウィークを過ぎてから



5月中の内見者数ゼロ



という結果でした。



今回家賃を下げて、一般社会人が探しやすい



割安な物件にしました。



遅くとも5月初めに決断するべきだったと反省しています。




現在の入居率は 34/36  94%です。

民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業




以前の「ストック活用型住宅セーフティネット整備推進事業」



によく似た内容の



民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業



補助事業の要件に該当すれば



工事費の1/3が補助(
ただし、空家の戸数×100万円を補助限度)




されます。



すで応募期間が始まってますね。該当される改修工事



の予定がある方はチェックしてみて下さい。



今回は事業実施可能地域が設けられている様です。




以下ホームページより転載

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

工事のこの度、「民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業」について、下記のとおり募集を
行うこととしましたのでお知らせします。

                            記

1.対象となる事業
  高齢者世帯、子育て世帯等の住宅確保要配慮者の入居等を条件として、空家のある民間
住宅に対し、耐震改修工事、バリアフリー改修工事又は省エネルギー改修工事のいずれかを
含む改修工事を行う事業(「別紙1」参照)

※民間賃貸住宅を活用した住宅セーフティネットの強化に取り組む地方公共団体の区域
(下記ホームページ参照)における事業が対象です。


2.応募期間
  平成24年5月25日(金)から平成24年12月28日(金)まで(必着)
  ※なお、応募の状況によっては、提出期限以前に募集を締め切る場合があります。
 
3.応募者
  建設工事請負契約を締結して空家(住棟)の改修工事を発注する者

4.補助額
  補助事業の要件に該当する改修工事に要する費用の1/3
  ただし、空家の戸数×100万円を補助限度額とする。

5.応募方法等の詳細
  本事業のホームページ(下記)に掲載する「民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事
業手続きマニュアル」に基づき、申請して下さい。

  ○本事業に関する問合せ先
   民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業実施支援室
   電話:03-6214-5690
   時間:月~金曜日(祝日、年末年始を除く)9:30~17:00
   ホームページ:http://www.minkan-safety-net.jp


   ※なお、本事業の説明会を開催いたしますので、参加を希望される方は上記ホームページ
     をご覧下さい。
    (検索サイトで「民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業」と検索して下さい。)

銀行融資打診


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昨日仲介業者さんから紹介を受けた物件



いわゆるメインバンクと先月取引スタートしたばかりの



信金さんの2行に融資を打診しました。



まだ物件自体固まった案件でない為



どう転ぶが全くわかりません。




取り敢えず手元に揃った資料をお渡ししておきました。



やり方次第で面白そうな物件ですので期待してるのですが



融資はどうでしょうか。



今回も古い物件です。



ですので一般的には融資期間を長く取るのに苦戦しそうです。

物件調査




はじめて1億を超える物件の調査に行ってきました。



結論から言うと



物件としては今後の保有、出口戦略としては



キツイな



構造はRCで物件価格に占める建物の割合が半分程度



で為売却損が出やすい事。



利回りが表面11%程度



融資期間を長く取ってキャシュフローが出たとしても



建物の割合分ガンガン時価が減価していくという訳です。



それ以外にも



大規模修繕が全くされていない事。



外壁塗装、屋上防水、内装リフォーム費用



とんでもない経費が今後掛かってくると予想できます。



それを補って余る程度に安く購入出来れば



もちろんいいのですが売主さんの残債の状況からして



難しそうでした。



そして



仲介業者さんとのやり取りの中で



もう一件おもしろそうな物件があり



みせて頂いたのですが



これがかなりおもしろそうな物件です。



物件調査と買い付け


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今日は昨日問い合わせを入れた物件の



現地調査に行ってきました。



レインズに載っていない物件なのですが



既に一番手の方がいます。



2番手にはなりますが



明日銀行に打診しておこうと思います。



これいいかな~



と思った物件はさすがに足が早いですね。



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